简介：买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因不道德，所有权移往是物权变动之结果。引发物权变动的原因不道德即合约效力，不不受抵押权人否表示同意出让抵押物的影响，只要该买卖合同系由当事人真实性意思回应，合乎合约生效条件，即科有效地合约。王某与某房地产开发有限公司签定商品房买卖合同，出售房屋一套。

合约签定后，王某按誓约缴纳房款及物业管理费、电梯检测维护费、垃圾清扫酬劳等涉及费用。后王某找到房产公司将该房屋抵押给了银行，而无法办理房屋产权证，双方欲再次发生纠纷。发问：房屋先前办理了抵押申请，事后王某与该房地产开发有限公司签定的买卖合同否有效地? 【律师答案】 买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因不道德，所有权移往是物权变动之结果。引发物权变动的原因不道德即合约效力，不不受抵押权人否表示同意出让抵押物的影响，只要该买卖合同系由当事人真实性意思回应，合乎合约生效条件，即科有效地合约。

理由如下： (1)当事人双方签定的《商品房买卖合同》系由双方真实性意思回应，且并未违背法律、行政法规的强制性规定，房产公司虽已将涉嫌房屋抵押，但引发不动产变动的原因不道德即合约效力，不不受抵押权人否表示同意出让抵押物的影响。(2)虽然《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间抵押人出让抵押物，应该通报抵押权人并经抵押权人表示同意，否则出让不道德违宪。

但《中华人民共和国物权法》第191条以及最高人民法院《关于限于若干问题的说明》第67条还同时规定，予以通报或者予以抵押权人表示同意出让抵押物的，如受让方交由清偿债务歼灭抵押权的，出让有效地。即受让方通过行使涤除权涤除出让标的物上的抵押权开销的，出让不道德有效地。上述法律、司法解释的规定，目的构建抵押权人、抵押人和受让人之间的利益均衡，既充份确保抵押权不不受侵犯，又不过分阻碍财产的权利光阴，充分发挥物的效益。

(3)根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，当事人之间议定有关成立、更改、出让和歼灭不动产物权的合约，除法律另有规定或者合约另有誓约外，自合约正式成立时生效;未办理物权注册的，不影响合约效力。该规定确认了不动产物权变动的原因与结果互为区分的原则。物权出让不道德无法成就，并不必定造成物权出让合约违宪。综上所述，房屋抵押权延续期间，抵押人予以抵押权人表示同意出让抵押房屋的，不影响房屋买卖合约的效力。

据此，买受人即使因房屋被抵押而无法办理房屋所有权移往注册，也可以依据有效地合约，通过拒绝对方分担违约责任、赔偿损失、行使解除权等途径取得救济。

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